Hyressystem utan bruksvärde

Ledare

När hyrorna förhandlas tas ingen hänsyn till kvalitet.

Nästa års hyresnivåer är nu på många håll klara (det vill säga accepterade av Hyresgästföreningen). För Kalmarhems kunder följer hyreshöjningarna ett transparent mönster: för ett rum och kök blir höjningen 30 kronor i månaden, för två rum och kök 40 kronor, för fyra rum och kök 60.

Foto:
Det lönar sig inte för hyresvärdar att satsa på god service.

Mindre transparent här liksom på hyresmarknaden som helhet är hur dessa hyresnivåer har räknats fram. Vilka argument förs fram i hyresförhandlingarna? Helt andra än de som borde spela roll, dessvärre.

Det svenska hyressystemet är, brukar det heta, ett bruksvärdessystem. Begreppet bruksvärde ska fånga in vad lägenheten är ”värd” för den person som bor i den. Här handlar det naturligtvis inte om ekonomiskt värde utan om praktiskt värde. En lägenhet med bättre planlösning har ett högre bruksvärde än en lägenhet med sämre planlösning, till exempel. Tillgång till en fin lekplats höjer bruksvärdet på lägenheten, även om personen som för tillfället bor i den inte har några barn. Modernitetsgrad, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering är andra faktorer som enligt Hyresnämnden utgör bruksvärde. Även god fastighetsservice kan ingå i bruksvärdet.

Vad som däremot är irrelevant för lägenhetens bruksvärde är hyresvärdens ekonomi. Underligt nog är det just denna faktor som har kommit att bli utslagsgivande i förhandlingarna. När det går så bra för fastighetsbolagen som det gör nu, hävdas det, vore det oskäligt att höja hyrorna med mer än absolut nödvändigt för att täcka bolagens kostnader. Hyresgästernas företrädare, Hyresgästföreningen, visar som regel minimalt intresse för de faktorer som verkligen skapar bruksvärde och för den delen även för kundernas förväntningar på hyresvärden som tjänsteleverantör. Den före detta hyresförhandlaren Jan Kockum skriver: ”Många förhandlare på Hyresgästföreningen har aldrig varit i det område man förhandlar om och några experter på hur hyresgästerna vill ha det är de långtifrån. Fastighetsägarens folk ute i området vet det hundra gånger bättre.”

Hyresförhandlingarnas felaktiga fokus får en rad förhoppningsvis oavsiktliga men likafullt negativa konsekvenser. Hyresvärdens intresse att höja bruksvärdet - genom satsningar på snabb service, till exempel - minskar; intresset av satsningar på standardhöjning ökar däremot eftersom det då kan uppstå ekonomiska marginaler. En hyresvärd som ser möjligheter till effektivisering och kostnadsminskningar i sin verksamhet har också få incitament att genomföra dem, eftersom även de kommer att leda till ännu lägre hyreshöjningar. Att ta socialt ansvar med medföljande risker blir i detta system en direkt förlustaffär för hyresvärden.

Men systemets märkligheter tar inte slut där. Alla människor bor lokalt - hyperlokalt till och med. Men i vilket kvarter eller område lägenheter ligger inom respektive kommun tillmäts ingen betydelse alls, trots att det är just här den allra största delen värdet för hyresgästen torde uppstå.

Och hyresförhandlingar förs centraliserat. Av Hyresgästföreningens uppgifter om färdiga hyror för 2018 framgår att höjningarna i påfallande många kommuner hamnar omkring 0,7 procent. Om kommunen ligger i Stockholm eller Dalarna spelar ingen roll. Hyreshöjningen är lägre i Oskarshamn där skattekraften är högre än genomsnittet för riket än i Alvesta, där skattekraften uppgår till 86 procent av riksmedelvärdet. För att vara lokala förhandlingar drivna av en folkrörelse med lokal demokrati slutar de i anmärkningsvärt lika prioriteringar.

Det är kort sagt ett system fullt av anomalier. Det är ett system som inte premierar effektivisering, miljöansvar eller socialt ansvar. Det är ett system som är helt okänt för dem det påstås gynna. Det är ett system som lever på lånad tid.